Отново за банките

Доста позабравихме банките и какво се случва във и със тях.

То не бе здравна, то не бе политическа криза. Е, от едната излизаме /още не сме към днешна дата/.

От другата криза няма излизане… Тъъкмо понамлеят заразените и хооп,  хайде отново почват да скачат. Без да споменаваме новите т.н. щамове. Кой от кой по-заразен.

И как да следиш банките при това положение, независимо, че работиш в тази сфера.

Няма кой знае какви промени в системата, освен още една консолидация -  ОББ в РББ. Една буквичка, ама каква промяна!

РББ! Една от най-гъвкавите банки в страната, с изграден отличен имидж, с най-доволните клиенти и без да има каквато и да е причина, бе напазарувана от финансова група, базирана в Белгия.

Колкото и неочаквано беше, толкова и нелогично. Е, според служителите… Иначе според купувача си е съвсем добре и даже е логично – да купи една високотехнологична банка с доволни клиенти и обслужване,  с високо оценено клиентско преживяване!

Иначе, какво да кажем за банковата система – прилича ми на натиснат стартов бутон на огромна машина. Ако го пуснеш, ще се задействат лавинообразно последствия за всички участници в процеса кредитиране. Ако го държиш натиснат, ще се натрупва все по-голямо напрежение в споменатата машина наречена банкова система. А няма опция за плавно отпускане…

Лихвите са на най-ниското си ниво, условията за вземане на заеми са от добри по-добри /за осигуряващите се, за другите не/. Но условията за работа на банките не са много здравословни, от гледна точка запазване на тези условия в бъдеще.

Това са основните въпроси, които ми задават клиентите, преди да се решат да кандидатстват за кредит:

-        какво ще се случи, когато приемем евро-то;

-        ще има ли и с колко повишаване на лихвите;

-        ще има ли предоговаряне на условия с банките след приемане на евро-то;

-        и много други въпроси.

На които отговарям – ако се случат гореизброените неща, то те ще бъдат за всички, а не само за вас.  Не знам доколко утешавам клиентите, но това е единственото, което ми хрумва като отговор.

Защото неизвестността по тези въпроси си е факт. И няма /поне досега не е открит/ някакъв механизъм за предвиждане за последствията, както от приемане на евро-то, така и от промяна на икономическата обстановка към по-добро, което ще увеличи банковото кредитиране на развиващите се фирми, което пък ще изчерпи ресурсите им, дотолкова, че ще им се наложи да привличат свежи пари увеличавайки лихвите по депозитите. Което от своя страна ще доведе до увеличаване на лихвите по кредитите. И т.н. и т.н….

С две думи – да поживеем, пък ще видим!

А дотогава, да се възползваме от ниските лихви и сговорчивостта на банките!

Успех!

Плащане на имот "на данъчна оценка"

Преди няколко дни публикувах лично мнение в сайта /в рубриката МНЕНИЯ/относно ареста на столичен кмет и коментирах инвеститора, който е "подал сигнала" за корупция.

Както и начина, по който продава имотите на клиентите си въпросният инвеститор.

Лично аз, като консултант по жилищно кредитиране към една банка, съм наясно ЗАЩО продавачите изповядват при нотариуса продабжата на имотите си  "на данъчна оценка".

Сумата при изповядването се вписва в Нотариалния акт на купувача и върху тази сума се изчислява данъка за придобиване на съответния имот. Което обстоятелство, прави такава сделка с продавача много привлекателна за изпълнение, защото той /купувачът/ СПЕСТЯВА/ доста солидна сума от данъка за придобиване - който е държавен данък - и от нотариалните такси също.

Купувачът, обаче рискува с тази сделка, защото, ако поради някаква причина сделката се развали и трябва да се върнат платените пари на купувача, то ЗАБЕЛЕЖЕТЕ по документи, продавачът-инвеститор най-законно ще върне на купувача САМО сумата вписана в Нотариалния акт. Т.е. купувачът ще получи ЧАСТ от цената, която е платил наистина, но скрил от ДАНЪЧНИТЕ власти за да си намали данъка за придобиване.

Почти същите подбуди има и продавачът-инвеститор, когато предлага на клиента си да изповяда сделката на половин цена например. 

Той ще получи цялата сума, договорена в скрития договор за покупко-продажба, а за ДАНЪЧНИТЕ ще ПОКАЖЕ сумата, на която е изповядал сделката т.е. ПОЛОВИНАТА от договорената сума. Клиентът плаща на два пъти - една сума по банков път и останалата сума - ЗАБЕЛЕЖЕТЕ - КЕШ /или в брой/!

При това положение И ТОЙ ще НАМАЛИ данъците си с точно 50%! Но с голяма разлика в сравнение с риска на купувача. БЕЗ НИКАКЪВ РИСК! 

Защото ако сделката се развали поради някаква причина, той ще изплати на клиента си /съвсем законно/ САМО половината от получената от него сума. И освен, че е платил половината от данък печалба С КОЕТО Е ОЩЕТИЛ ДЪРЖАВАТА, той ще е и на далавера с половината от цената на имота, продаден на клиента му!

Ето така продава прочутият вече "инвеститор" на клиентите си построените от неговата офшорна фирма жилища. 

И пак повтарям: Ако това не е УКРИВАНЕ НА ДАНЪЦИ, какво ли пък може да е?

Мога да твърдя горното, защото мой клиент купи по гореописания начин имот от точно ТОЗИ инвститор.

Продажба на кредитни карти от банките

От моя опит и опита на колеги, работещи в други банки, имам информация, че всички "в един глас" искат повече и повече продажби на един от продуктите си - кредитни карти / КК /.

Това е естествено, тъй като използването на тази карта от клиентите носи постоянна и трайна печалба. Особено, когато клиентите изчерпат целия лимит на картата и започнат да плащат САМО минималната погасителна  вноска (МПВ).

Тогава,  банката получава реалната лихва от вноската и отписва минимална стойност от главницата. Така клиентът заплаща РЕДОВНО само печалбата на банката, а изплащането на цялата сума остава някъде в бъдещето ...

В предходна публикация съветвах  притежателите на КК да изплащат ЦЯЛАТА изразходвана сума от картата на датата на падежа. Като по този начин те хем са платили навреме, хем  са спестили начисляване на лихва, хем  получават някакви бонуси от банката-издател на КК, в зависимост от изпълнението на определени критерии.

Но не всички изпълняват тази съвет! По-скоро повечето. И вместо да са доволни  от използването на КК, се оказва, че това е голямо тегоба за тях. Тъй като, както казах и по-горе, използват целия лимит и започват мъките. Изплащане на голяма / и непосилна / сума на малки / и отново непосилни / вноски.

Излизането от този затворен кръг е рефинансиране с Потребителски кредит / ОТ БАНКА! не с бърз кредит! /, ако могат да си го позволят. Тази мярка дисциплинира изплащането на вноските и НАМАЛЯВА разходите по изплащането.

Това е добре, но ... Имайки този отрицателен опит в използването на КК, нашият клиент ТОТАЛНО се отказва от удобството да ползва КК! От страх да не се повтори същата ситуация.

И се "прехвърля" на бързите кредити! Което е още по-голяма грешка.

По този начин ползвателите на КК намаляват и банките стават нервни. Поради намаляването на печалбите от този продукт.

И започва натискът върху служителите да продават повече и повече КК. А ресурсите на ползвателите намаляват ли намаляват ...

Всички, които ИСКАТ да имат КК вече имат, а тези, които имат лош опит от използването им НЕ ИСКАТ!

Не знам как ще "озапим" тези мераци на банките?

Ипотечните кредити с ограничена отговорност

В момента имам следния казус:

Моят клиент след одобрението на жилищния си кредит иска да се прилагат правилата за ЖК с ограничена отговорност.

Какво е това?

В Закона за кредитите за недвижимо имущество на потребителите (ЗКНИП) се дава възможност на клиента да избере две възможности за кредитиране:

- Ипотечен кредит с неограничена отговорност

- Ипотечен кредит с ограничена отговорност

Каква е разликата? Ще цитирам точния текст в Закона:

Чл. (2) Кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на  
избор да: 
1. сключва договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява  
изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след  
принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след  
продажбата от потребителя със съгласието на кредитора, или 
2. сключва договор за кредит, при който при принудително изпълнение  
потребителят носи отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и  
договорите. 

В т.2, обаче, се цитира чл. 133 от Закона за задълженията и договорите  
(ЗЗД), където може да се разбере същността на самата т.2: 

ЗЗД - Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на 
неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него,  
ако няма законни основания за предпочитане.

В т.1 / в случай, че клиентът не плаща своите вноски за 9 или 12 месеца / банката има право да предприеме действия за удовлетворяване на своите вземания. Т.е. да предостави на съдията изпълнител продажбата на ипотекираното имущество с цел да си върне парите от предоставения заем на клиента. Или да предложи на клиента си да продаде имота си сам и да върне дължимия заем на банката.

При това банката се удовлетворява за ЦЯЛАТА сума след продажбата / независимо на каква цена е продаден имота / и няма повече претенции към клиента.

Всеки може да забележи, че банката може да загуби от продажбата на имота, особено когато клиентът й изпадне в забава или неплатежоспособност в първите години на изплащане на кредита, когато е най-голям.

Или ако сте взели заем от 100 000 лв. с ипотека, и още на втората година не сте в състояние да платите и трябва да продадете имота / независимо дали вие продавате или съдия-изпълнител /, то е възможно да получите по-ниска цена, от заема, и не можете да  покриете цялото задължение към банката. Съгласно този т. 1, банката няма да е доволна, защото няма да има право да иска от клиента разликата между продажната цена и стойността на кредита. Което за нея / банката / означава ЧИСТА ЗАГУБА!

Поради тази причина повечето банки предлагат в условията си тази възможност, но при много по-ниско финансиране, което може да достигне дори 20%! Както и няколко пъти по-високи лихви от тези, които са на пазара. Което от своя страна означава, че всъщност не предлагат това условие, нищо че е заложено в листата им с кредитни продукти.

Има и банки, които предлагат на клиентите си продукт при условията на чл. 24, т. 2, ал. 1, но при не толкова драстично намалено процентно финансиране и с допълнителни условия, които НЕ ПРИЛАГАТ при кредтитите по ал. 2 на същия член 24 - ипотечен кредит с неограничена отговорност.

Мнението ми като консултант е, че банките трябва да намерят приемливи условия и условия за предлагане на кредит с ограничена отговорност на своите клиенти.

Като вземат предвид своите рискове, но държат сметка и интересите на своите клиенти.

Защото моят клиент остана неприятно изненадан, когато не получи ЖК с ограничена отговорност с адекватно процентно финансиране и то в последната минута преди датата на плащане на имота към продавача.

Повечето ми клиенти, обаче, са удовлетворени от получаването на ЖК с неограничена отговорност.

Като не поемат кой знае какъв риск, защото сериозните банки изискват т.н. САМОУЧАСТИЕ от клиента от порядъка на 10%, 15% от покупната цена на имота. По този начин си осигуряват при кризисни ситуации от страна на клиента си да получат пари при евентуална продажба, дори и на по-ниска цена. В замяна на това клиентът получава най-добрата цена на кредита към момента на сключване на договора.

Финансиране покупка на жилище на 100% - рискове

Наскоро все повече клиенти искат финансиране за закупуване на жилище 90% и дори 100% от цената му.

Но много малко банки са съгласни с такова високо финансиране на клиентите си.

Това е доста голям риск за тях, защото при еднократно спиране на изплащането на кредита от страна на клиент, банката може да остане неудовлетворена от продажбата на имота, който е ипотекиран.

Особено в настоящия момент на известен недостиг на имоти и съответствието на това увеличение на цените им - пазарно или непазарно.

Ако например имотът е договорен за продажба с клиент на цена от 60 000 евро, а независим оценител го оценява на 50 000 евро, никой банка няма да си позволи лукса да финансира такава сделка нито на 90%, нито на 100%!

Защото няма да  може да продаде имота и да си върне парите, които е заела за покупката му в случай, че клиентът спре изплащането в първите години от срока. И тогава идва рискът на клиента – той трбва да изплаща разликата от продажната цена и остатъчната главница по кредита.

Или ако от заема /60 000 евро/ са изплатени 5 000 евро от главницата, а имотът се продаде за 50 000 евро, то остават за плащане от клиента, поискал 100% финансиране едни 5 000 евро за определен от кредитора срок.

Както се вижда от примера финансиране от 100% е риск както за банката кредитор, така и за клиента получател на заема.

Някои банки изкуствено завишават оценката на имота /когато оценителя е техен служител, вместо да е независим такъв/, и на тази база отпускат кредит на 85% или 90%, като по този начин изпълняват критериите си за процент финансиране.  Но ако се върнем на примера по-горе, както клиента, така и банката могат да влязат в преразход и да отчетат загуби, независимо, че банката си получава остатъка от главницата от продажба на имота и от задължението на клиента да плаща разликата след продажбата. Но ако клиентът е толкова закъсал финансово, банката може да се прости с изплащането на остатъка от кредита след продажбата на по-ниска от  заема цена. И да запише сумата като „загуба“. За загубата на клиента, пък, въобще да не говорим.

Моят съвет към бъдещите купувачи на имоти с банков кредит е да посъберат поне едно 10% от цената на жилището, което смятат да закупят.

В противен случай, дори да получат финансиране на 100% от някоя банка, рискуват да изпаднат в голямо приключение и да загубят или жилището си или част от парите си.

Как ще се променят лихвите?

Получавам въроси от клиентите си – как ще се променят лихвите в бъдеще?

И по кредитите и по депозитите. Е, повечето въпроси са за кредитите, разбира се. Защото ниските лихви по депозитите, хората преодоляха, като инвестираха и продължават да инвестират в имоти.

Като така надуват, ли надуват балона на цените на недвижимостите.

Но въпросът за лихвите по кредитите е интересен.

От една страна, няма причини за повишаването им, защото кредитирането от банките е недостатъчно, макар и леко повишено в последно време. Което не стимулира по никакъв начин покачаване на лихви.

Т.е. в банките все още има доста неизползвани за кредтиране средства. Което значи, че за да пуснат на пазара тези средства и да ги използват за получаване на печалби от лихви, тези лихви няма как да се вдигнат, защото пък няма да има клиенти, които да искат кредитиране. С оглед нивото на средната заплата на масовия потребител.

Нещо като да имаш в магазина залежали стоки. Ако искаш да ги продадеш, трябва драстично да намалиш цената им. И ще си изпразниш склада за нула време.

И друг път подчертавам, че извън възможността за кредитиране от банката остават твърде много потенциални клиенти, които нямат осигуровки, въпреки че работят за нелоялни / към тях / работодатели. Или имат много нисък осигурителен доход или нещо друго, което пречи да вземе заеми от банка.

Тези клиенти са доста големи проценти от работещите хора и се обслужват от т.н. фирми за бързи кредити. Не съществуват пазарни принципи, които движат дейността на банките. И въпреки законовият лимит на ГПР на кредитите от тях, повечето намерят начин да нарушат тези разпоредби и парите, които връщат клиентите им, са в десетки пъти повече от тези, които биха върнали на банка, ако имат достъп до тази услуга.

Всъщност в момента по-ниските лихви по заемите се възползват предимно от високо платени служители на лоялни работодатели.

А хората с ниски доходи плащат много високи лихви на компании за бързи кредити и по-малко повече.

Честно, а?

Има обаче и една опасност от изкуствено / непазарно / повишаване на лихвите по кредитите с цел оживяване на пазара, което се очаква да увеличи работните места и да намали безработицата.

Но при командната икономика, която де факто съществува в България, този сценарий няма да бъде приложен от нито една банка.

По-скоро банките ще изчакат да видят истинското оживление. И тогава може да започне повишаване на лихвите. Освен ако не се споразумеят помежду си за такова повишаване.

Което е малко вероятно.

 Като цяло - не се очаква растеж на лихвите в близко бъдеще / 1-2 години /. Въпреки това, са се появили публикации за плавно повишаване на кредитните лихви след 2018 г.

Депозитните лихви ще се повишат, обаче, едва след като банките изчистят ресурсите си и се появи необходимост от нови, свежи средства за кредитиране.

А ресурсите на банките ще се изчерпят, когато условията за предприемачество станат приемливи за предприемачите. И фирмите им се развиват така, че в един момент им се нуждае допълнителна капитал за развитие, което ще предизвика те да вземат кредити от банките.

Тогава вече банките ще започнат да изчистват авоарите си и ще повишат депозитните си приходи, така че да привлекат нови пари за финансиране на кредитирането.

Всичко е свързано с по-високи лихви по депозити, води и по-високи лихви по заеми.

Да видим, какво ще стане ?!

Кредити

Кредити сега

Странни отношения се установяват в сферата на кредитирането. Имам предвид отношението между банките и клиентите.

Има правила по принцип, но има големи изключения от правилата. И всичко е в името на спечелването благоволението на клиента.

Като в крайна сметка се наблюдават много различия в условията на клиенти с почти еднакви статус / доходи, заеми, смесено положение, работодател и други показатели /, както по отношение на цената на кредита / лихвата /, така и по отношение на другите разходи по заема - такси, застраховки и др.

Имам няколко такива примера, които доказват твърдението. 

Двама от моите клиенти получиха най-добрите, а най-добрите условия - както лихви, така и застраховки.

В същото време други двама мои клиенти не успяха да получат най-изгодното предложение, въпреки че имаха по-добри показатели като доходи, стабилен работодател и никаква длъжностност.

Не мога да кажа защо стана така, но имам предположения. 

Може би, защото първите дойдоха с няколко оферти и то много добри. Моята банка се съобрази с тези предложения и успя да постигне по-добър вариант от най-доброто предложение. Като освен цената /лихвата/ намали и тарифното число на застраховката. И така постигна и надмина  по намаляване на разходите за кредита банката с най-доброто предложение.

А вторите, разчитаха на добрия си статус като клиенти /доходи, работодател и др./ и се надяваха да получат най-доброто на тази база. Но се оказа, че банката не се съобразява с този статус на клиента, а по-скоро със заплахата клиентът да предпочете друга банка! Ако има по-добро предложение...

Но като съвет към клиентите - когато искате най-ниските разходи за вашия кредит, покажете на съответната банка предложение на друга банка но ЗАДЪЛЖИТЕЛНО в писмен вид. Ако се договаряте с устни твъдения за получени добри оферти от други банки, повече от сигурно е, че няма да успеете.

Но не пречи да се опита, нали? Успех!

Разплащателната сметка „към кредит“

Как да я ползваме

Сложила съм кавички, защото голяма част от ползващите кредити у нас смятат, че тази сметка е именно и само за кредита.

И е близо до ума, понеже банките задължават клиентите си да откриват такава сметка, когато искат кредит.

Честно казано те задължават клиентите си да откриват и картова сметка към дебитна карта, която може да се използва и като разплащателна такава. Но въпреки това, искат отделно и разплащателна!

Защо ли? Заради месечната такса, разбира се! И защото се надяват след изплащане на кредита, сметката да остане активна, а да не се закрива след края му.

Всъщност за какво служи тази сметка? Сметката служи за нареждане на заема от авоарите на банката към личната сметка на кредитополучателя. И освен това, за счетоводното  вземане на месечната погасителна вноска точно на падежната дата.

Това действие е разрешено от клиента на банката в подписания Договор за кредит. В този договор той дава разрешение на банковата институция да взема - точната сума на  месечната погасителна вноска /МПВ/на точно определена дата от месеца /падежна дата/. Както и определената такса за поддържане на тази сметка. И НИЩО друго!

Да, банката няма право да взема нищо друго от сметката на клиента си, без да има писмено съгласие за това от него самия.

И поради тази причина, внесени от клиента в сметката му пари в повече от МПВ няма да бъдат усвоени от счетоводния софтуер на банкта за по-бързо изплащане на задължението. Защото банката НЯМА ПРАВО на това.

Съществува такава нагласа у някои от ползващите заеми, че ако внесат повече от вноската си, банката ще си ги вземе и заема ще бъде изплатен по-бързо. Но, както казах и по-горе, това не е възможно да се случи.

Внесените в повече пари си остават в сметката на клиента и се натрупват /за радост/ в сметката му.

Ако той желае т.н. предсрочно погасяване на заема си, то трябва да поиска това в писмен вид от своята банка, като попълни и подпише съответния формуляр. И да осигури в сметката си съответната сума за предсрочно погасяване.

Тогава и САМО тогава, банката ще усвои тези пари и ще ги ИЗВАДИ от главницата на задължението му. С което срокът за изплащане ще се намали, с колко, ще разбере от новия погасителен план, който неговата банка ще му представи за информация и подпис.

А иначе за тази сметка – разплащателната, де – може да се каже, че е най-обикновена сметка, която всеки може да открие в която и да е банка, без да има кредит там. И да си я ползва, както намери за добре:

- За спестяване - като извади част от своята заплата от дебитната карта и ги внесе в РС

- За плащане по банков път на задължения към различни свои партньори или битови сметки

- За преводи в страната и чужбина и др.

Ако е необходимо, използвайте не само "за кредит", но по предназначение.

Ако, обаче, не е необходимо, закрийте я след изплащането на вашия кредит, за да не плащате месечна такса за нещо, от което нямате полза.

Comments