Ипотечен кредит

 Дефиницията на този вид изключително популярен у нас в последно време кредит е дългосрочен, изискващ обезпечение недвижим имот. Такъв кредит е подходящ за закупуване на жилище или за по-голям от обикновено основен ремонт, или за закупуване на по-скъпа кола, обзавеждане или каквото и да е изискващо суми по-големи от 35 000 – 40 000 лв.

Някои банки разделят ипотечните кредити на следните

Видове

1. Жилищен ипотечен кредит
2. Потребителски кредит с ипотека

 Жилищен ипотечен кредит

Това е така нареченият целеви кредит предназначен само и единствено за закупване на жилище.

Милка и съпруга й Здравко отдавна са замислила да си купят свой дом. За да кандидатстват за жилищен кредит , обаче е необходимо да имат вече подписан предварителен договор за покупко-продажба на имота, който ще купуват. На основата на този договор и заложените в него условия банката ще одобри като кредит точно толкова пари, колкото е необходимо съгласно договора за плащане.

Милка и Здравко могат да проучат възможностите си за одобрение на такъв заем и преди да имат в ръцете си предварителен договор за покупко-продажба на имота. Ако направят това, даже ще имат известна представа за цената на жилището, което да се насочат да търсят. Много банки имат т.н. предварително одобрение на кредит. Тази процедура се прави само с представяне на данни за осигурителния доход на клиентите в случая Милка и Здравко. Ако доходът на Здравко е достатъчен, може да не се изиска доходът на Милка.

След като семейството получи предварително одобрение ще има представа за:

а. Максималния размер на заема, който може да си позволи за да търси жилище с такава цена.

б. Максималния размер на месечната погасителна вноска, за да е наясно с бюджета на семейството след покупката на жилището.

След това остава само избора на мечтания дом.

2. Потребителски с ипотека

Митко има вече свой дом в голям град , работи във фирма, която му плаща много добро възнаграждение. Напоследък има огромно желание да построи голяма къща в близкото до града село и да се премести с фамилията си да живее там. Митко има две деца  и иска да израснат на свобода  сред цветя и зеленчуци, които мечтае да отгледа сам в двора си.

Мечтата му споделя и Калина, съпругата му. Тя пък е  провокирана да направи образцова градина с цветя и дървета, с маса под дебела сянка, играчки за децата, люлка, пясъчник и какви ли не идеи още.

Затова Митко проучва възможностите на семейството да осъществи плановете си.

Възможност се открива  като използва потребителски кредит с ипотека. Защо?

1.Защото този кредит не е целеви, т.е. не се иска договор за покупко-продажба.

2.Защото може да използва получените средства за каквито си иска цели

3.В случая Митко може да предложи обезпечение на кредита жилището си

Особености

Тук вече възниква въпросът – жилищен кредит или потребителски с ипотека?

Жилищният кредит винаги е с по-ниска лихва. Но пък се получава само при определени условия.

Потребителският заем с обезпечение ипотека е по неизгоден от гледна точка на лихвата, но затова може да се използва от клиента за каквито иска цели. Това са основните разлики между двата варианта на ипотечен кредит.

Иначе освен лихвата, всички останали разходи за двата вида заеми са еднакви.

Затова, от тук нататък ще говорим за ипотечен кредит без да конкретизираме вида му. Просто защото процедурите са едни и същи и за двата вида. Основната разлика е, както споменахме по-горе, в наличието или липсата на договор за покупко-продажба.

 Следващата стъпка е да се консултирате с жилищен консултант.

Как става това и на какво трябва да се обърне внимание, можете да прочетете по-долу.

Начална информация

Избирам Милка и Здравко за да проследя действията им до пълния завършек на процедурата кандидатстване и одобрение на ипотечен кредит.

Тук трябва да разделим консултацията на две почти независими една от друга части:

1-во  Условия, от които зависи получаване на заем от банка въобще.

2-ро  Условия, от които зависи приемането от банката на посочен от клиента имот за обезпечение на кредита и свързаните с това специфични документи, необходими за извършване на процедурата ипотека.

С първата част Милка и Здравко са запознати в общи линии, защото имат опит с тегленето на потребителски кредит. Всички описани в раздела Консултация за този заем са валидни и за ипотечния такъв. Няма да ги повтаряме, само ще кажем някои особености.

Всяка банка държи на своите клиенти и най-вече на редовното и навреме плащане на вноските по техните задължения. Както казах и в раздела Одобрение на кредита всяка банка има различни критерии за преценка на клиентите си, но всички банки държат на правилото – на кандидатите да остават минимум средства за съществуване, като и съотношението между всички месечни задължения и дохода им да е в определени граници.  Според правилата на банките, това ще осигури редово изплащане на заемите от клиентите, защото ще наруши техния стандарт на живот в рамките на поносимото от тях ниво.

Особеното в изискванията на банките при ипотечните кредити е в стойността на съотношението дълг/доход. При тези кредити се допуска по-голям дял на дълга в сравнение с дохода.

Т.е. ако при потребителските съотношението може да е 45% - 50%, то при ипотечните може да бъде 60% или даже 70%. Но пак повтарям всяка банка има свои критерии и допълнителни изисквания, които Милка и Здравко трябва да изпълнят за да се получат желаното одобрение.

Освен това, банките държат Здравко да има собствени средства поне в рамките на минимум 15% от цената на имота, което на техния език се нарича “самоучастие”. Този “каприз” на банките е наложен като условие, за да се увеличи сигурността за редовно плащане по кредита.

Ето и един пример: Семейство Иванови са получили заем от банка срещу ипотека за 100% от цената на имота. Две години са плащали редовна вноските си , но на третата година госпожа Иванова е загубила работата си и семейството вече не може да се справи с редовното плащане на вноската. И затова Иванови решават, че ще се откажат от жилището си в полза на банката. Техните разсъждения са следните:

І. Досега плащахме по 500 лева вноска, все едно сме плащали наем

ІІ. Нищо не губим, ако се откажем и загубим възможността да придобием това жилище като свое.

Точно това не иска банката – клиентът така лесно да се откаже от придобивката си, защото все едно е плащал наем. Никоя банка не е щастлива да придобие недвижим имот за продаване. Защото банките нямат ресурси да се занимават с продажби, а и използването на услугите на Съдия-изпълнител е свързано с време и средства, които са си чиста загуба за тази институция.

Ето и втори пример: Другото семейство Петрови са получили кредита си като са заплатили със собствени средства 20% /примерно 15 000 евро/ от стойността му на продавача. Ако те, поради някава причина, са затруднени да плащат,  в никакъв случай няма да се откажат лесно от възможността за придобиването на имота. Защото, сигурна съм, вече е ясно, че ще загубят много повече от платените до момента вноски, а именно ще загубят и самоучастието си. Петрови ще имат възможности, макар и ограничени, да преговарят с банката за т.н. преструктуриране на кредита си, с цел да могат да го обслужват редовно и едновременно с това да живеят без особени лишения. Тази операция е съвместна и взаимноприемлива между  семейство Петрови  и банката и протича като преговори между партньори. И както е при всички преговори и двете страни отстъпват по малко за да се постигне най-добрия вариант.

Милка, обаче се интересува от изплащането на заема и по-точно от начина на формиране на месечната вноска, която двамата със Здравко ще трябва да внасят докато изплатят жилището си. Чувала е за т.н. намаляващи вноски и счита, че този начин на изплащане е много подходящ защото с всеки изминал месец задължението им  ще намалява , а това ще е се отразява добре върху  семейния бюджет!

Преди всичко, обаче ще запознаем нашите герои с вариантите и начина на изчисление на вноската при ипотечен кредит:

Изплащане на заем на равни /анюитетни/ вноски  - изчисляване на вноската

-          При този начин на плащане, целият кредит се изчислява,  като към главницата се прибавя лихвата за договорения  период. Получава се една обща сума задължение по заема, която се разделя на броя на месеците. Така се формират  равни вноски за плащане, като първата или последната вноска е изравняваща. Банките, обаче искат да си вземат лихвите колкото се може по-скоро и затова всяка вноска в началото на изплащането съдържа по-малка част главница и по-голяма част лихва.

Например:

Ако месечната погасителна вноска /МПВ/ е 550 лева

Първият месец от главницата ще се изплатят 150 лева и ще се плати 400 лева лихва.

Вторият месец от главницата ще се изплатят 151 лева и ще се плати 399 лева лихва.

Третият месец от главницата ще се изплатят 152 лева и ще се плати 398 лева лихва.

И т.н., и т.н…

Но вноската ще бъде една и съща – 550 лева.

Изплащане на заем на намаляващи  вноски /рати/  - изчисляване на вноската

-          В този случай главницата по кредита се разделя на броя на месеците за изплащане. Получената стойност /рата/е частта от главницата, която всеки месец се отчислява като задължение на кредитополучателя. А лихвата, която се дължи се смята за всеки месец върху целия остатък от главницата:

Примерно: За кредит от 60 000 лева и срок на изплащане 20 години или 240 месеца

ратата е 250 лева. Ако лихвата на кредита е 7% на годишна база или 0,5833% месец, то лихвата за първата вноска ще се изчисли върху 60 000 лева, втората вноска в/у 59 750 лева, третата в/у 59 500 лева и т.н. и т.н.

Първият месец от главницата се плащат 250 лева и ще се плати 350 лева лихва, общо 600 лева.

Вторият месец от главницата се плащат 250 лева и ще се плати 348,50 лева лихва, общо 598,50 лева.

Третият месец от главницата се плащат 250 лева и ще се плати 347 лева лихва, общо 597 лева.

Вижда се как постепенно вноската намалява, но не чак толкова, че да си струва да се нарушава драстично бюджета на Милка и Здравко.

Има още една особеност на ипотечния заем – наличието на скрити такси. Затова Здравко трябва да разбере всяка такса за какво е предназначена,  преди избора на банка.

И последната специфика при ипотечните заеми , в сравнение с потребителските, е в набора от документи, който в случая е по-голям. Здравко и Милка трябва да се снабдят още и с:

- Документи, че не дължат данъци или такси към държавни и общински институции

- Документ за семейно положение

- Документ за предбрачен или брачен договор, който се иска от банките отскоро или от влизането в сила на Закона,  уреждащ тези отношения между брачните партньори в страната.

Втората част от консултацията е посветена на имота или жилището, което двамата наши герои ще купуват. Това жилище ще бъде предоставено на банката за обезпечение на заема. И затова банката трябва да е абсолютно сигурна, че този имот ще може да се продаде бързо и без усложнения, в случай че Здравко и Милка престанат да плащат редовно месечните си вноски или съвсем престанат да плащат.

            За да проучи достатъчно добре имота, който ще купува Здравко и който ще служи за обезпечение /по-просто казано като гаранция/ на кредита, банката изисква набор от документи, които той трябва да представи при внасяне на искането за кредит. Основно това  са:

1.За да се установи  собствеността над имота – Нотариален акт от настоящия собственик.

2.За да се установят тежести – Удостоверение за тежести от Нотариата, сега Агенцията по вписванията.  Като тежести може да се считат всички вписани обстоятелства в Агенцията, които могат да попречат на банката да продаде имота, в случай на невъзможност за плащане от клиента. Като: Друга ипотека, която не може да се прехвърли на банката; Условие при продажба или дарение на имота от друго лице - например за гледане и издръжка без право за отмяна; Условие при съсобственост от повече лица, при което никой няма право да продава без съгласието на всички и други.

3.Удостоверението за тежести трябва да е за срок от не по-малко от 10 години назад във времето.

4.Ако продавачът на недвижимата собственост е строителна фирма, която е собственик на построеното, то тогава всяка банка трябва да приложи към набора от документи за кредит и СПИСЪК с  необходимите копия от формуляри надлежно подписани от съответните институции, доказващи по безспорен начин както собствеността, така също и степента на завършване на сградата /Акт 15, Акт16/, където се намира договореното за купуване жилище.

Ето че Здравко е събрал всички искани от  банката документи, включително и тези, които са на Милка и е готов да ги внесе в офис на старателно избраната банка.

След внасянето служителят най-напред разглежда документите касаещи двамата т.н. кредитоискатели – работодателите им, доходите,  лоялността и на двамата  при плащанията на задълженията им към други банки или институции, колко души е семейството им и др. такива.

Тук е моментът да отбележа, че това е т.н. предварително одобрение на кредит от банка, преди даже да са предоставени останалите документи и формуляри за обезпечението – недвижимият имот. 

След като банката на Здравко има всичко необходимо за разглеждане на искането за отпускане на заем, започва същинската процедура за одобрение.

Срок за одобрение

Много клиенти и мои включително са изказвали  недоволството си  от бавните темпове за даване на отговор за одобрение или отказ на кредит от банката. Някои от тях са имали право, защото разглеждането се е проточило по вина на банката или някой неин служител. Но повечето от недоволните клиенти от темпото на работа нямат основателно право. Защо?

Какво се прави в администрацията на банката след като Здравко е одобрен като добър клиент и му се гласува доверие по принцип?

Първо започва да разглежда  подробно предоставените документи Правният отдел. Там много внимателно се четат всяка дума, даже се държи сметка на всяка запетая, която може да доведе до смислово недоразумение или да доведе до заблуждаващо заключение служителя на този отдел. Излишно е да казвам, че служителите в Правен отдел са пълноправни юристи с голям опит при проучването на документи от такъв характер.

Основно обект на най-подробно четене са нотариалния акт за собственост, както и удостоверението за тежести, издадено от Агенцията по вписванията.

Целта на такова подробно проучване е : бъдещата ипотека в полза на банката, която ще е обезпечение на бъдещия заем по никакъв начин да не бъде  оспорена от трети заинтересовани страни, които да предявят претенции върху имота,  в случай на възникнала необходимост за вземане на обезпечението от банката.

С други думи, това може да се случи само ако Здравко престане да обслужва кредита т.е. да плаща месечните си погасителни вноски за един продължителен период от време, независимо от предложението  на банката да  облекчи режима му на плащане, на кредитора не му остава нищо друго освен да предяви претенции към обезпечението. Т.е. да му вземе имота. Това е само като отклонение от основната тема – срок за одобрение.

И така Правен отдел чете, а това изисква време. Технологично време така да се каже. Освен да чете този отдел трябва да даде и  писмено становище. То пък трябва да се напише аргументирано от някого. И така времето си тече, но не напразно, а съвсем „напълно”.  Тези проучвания са в полза на Здравко и Милка, защото съвсем безплатно им прави услуга, като проверява редовността на имота. В случай, че банката не одобри имота за обезпечение, клиентът трябва много добре да си помисли дали да продължава да търси финансиране от друга банка или да се откаже поради опасност да придобият имот, който може да им създаде неподозирани от тях проблеми в бъдеща от рода на претенции за собственост от трети лица.

Накрая финансовият консултант в офиса получава положителното становище , което отваря път за следващата процедура – изповядване на сделката при нотариус.

Това е описанието в най-общ вид на дейността в администрацията на всяка банка.

Обаче, ако се случи документ, който не дава ясна формулировка на някакво обстоятелство или неточно описание на собствеността, или каквато и да е неяснота, то от клиента се искат допълнителни обяснителни  документи, с оглед отстраняване на недоразуменията и двусмислията, установени от специалистите на банката.

А докато се съберат новите документи работата по този кредит се преустановява. Това до голяма степен води до впечатлението за забавяне на одобрението.

Затова лично аз обикновено казвам на клиентите си когато ме питат за срока на одобрение – 2 до 3 седмици от внасянето на последния изискан от банката документ. 

Което не значи, че при наличие на всички документи още с първоначалното им постъпване в банката, одобрението е възможно за горецитирания срок. И че ако има необходимост от допълнителни разяснителни бумаги този срок може да стане и 4-6 седмици – забележете – от датата на внасяне на кредита в офис на банка. Естествено колко ще се проточи разглеждането в банката не зависи изцяло от администрацията, а и от това, колко бързо клиентът ще достави всички необходими за одобрението документи.

Чаканото одобрение на искания от Здравко и Милка кредит за жилище вече е факт и оттук нататък започват процедурите по т.н. усвояване.

Е, като начало служителят отговорен за кредита в офиса ще подготви договора за кредит, който и Здравко и Милка трябва да подпишат. Едновременно с това двамата ще разкрият разплащателна сметка – заедно или отделно само Здравко, който се води титуляр на кредита, но и Милка отговаря за навременното изплащане по месечни вноски, като  удостоверява своята отговорност с подписа си в договора за кредит. По-горе в текста разказах, че банките имат навика да прикачат към продукта жилищен кредит и други услуги, без които параметрите му ще имат  съвсем други стойности. Като например абонамент в банката на изплащане на някоя от сметките на семейството като ток, вода, телефон или друго; издаване на банкова карта дебитна или кредитна и други такива. Ето тези всички допълнителни услуги на банката се документират с подписа на Здравко и стартират за изпълнение в момента на подписване на договора.

Остава още една основна и важна процедура, а именно учредяването на ипотеката на имота, посочен за обезпечение на заема. Офисът, заедно с администрацията на банката вече са проверили надеждността на обезпечението, както подробно описах в предишната глава. Това, което банката е установила и приела за надеждно, трябва до бъде доказано и пред нотариуса, така че той да подпише учредяването на ипотека в полза на банката без никакво съмнение за неточности и непълноти в представените му документи. Ето защо  от страна на банката  управителят на офиса задно с финансовия консултант подготвят и комплектоват  всички документи за нотариуса много старателно и прецизно. Едва тогава си позволяват да запишат час за срещата си с нотариуса.

На т.н. изповядване на сделката присъстват по правило освен нотариуса, така също и управителя на офиса, където са разглеждани документите и естествено двете заинтересувани страни продавач и купувач.

След завършване на “тайнството” учредяване на ипотека, всяко от изброените лица получава съответното си право:

1.Управителят  на офис като представител на банката – учредена ипотека обезпечаваща плащанията по кредита на Здравко и Милка.

2.Собственикът на продавания имот  може вече да получи парите си от продажбата.

3.А Здравко и Милка получават : Нотариален акт за собственост, както и документ за ипотека на този вече придобит от тях имот.

4.Нотариусът ли – той само облича всички тези права и придобивки в законен вид с подписа си и дава възможност и право на банката да изпълни договора си със Здравко.

  Кога се усвоява такъв кредит и условията, които трябва да бъдат изпълнени

 Дотук добре, но семейството ще трябва да има още малко търпение. Остава само една малка но не решаваща подробност преди средствата по кредита да постъпят в току що откритата им разплащателна сметка.

Повечето банки захранват сметката на клиентите си след като се уверят, че учредената ипотека на имота, предмет на покупко-продажба е вписана в регистрите на Агенцията по вписванията. Това е последното документално доказателство, че ипотекираният имот ще бъде на разположение на банката, ако клиентите не са коректни платци или изобщо не са никакви платци на задължението си.

Не твърдя, че може да има кредитни институции, които изплащат  кредита на клиента си и без да са видели с очите си вписването в Агенцията, но в повечето случаи това е изискване, което е важно за осъществяване на дейността, свързана с продукта ипотечен кредит.

 Усвояване на кредита

 И вече сме към края на сагата наречена придобиване на жилище с ипотечен кредит.

Терминът  усвояване на кредит означава прехвърлянето на средствата по договора за кредит от авоарите на банката в личната сметка на Здравко.

Оттук нататък има два варианта или поне имаше два варианта:

1-ви Преди да се затегне дисциплината при плащане на жилищата с кредит от банка, можеше клиентът да заплати кеш на продавача. В този случай, всички знаем, сделката се извършва на по-ниска от договорената цена, с цел плащане на по-ниски държавни такси.

2-ри Напоследък, обаче повечето банки задължават клиентите си да плащат на продавача цялата договорена сума чрез банков превод. Затова още с подписването на договора, Здравко може да попълни платежно нареждане със сумата, която по предварителния договор с продавача, трябва да му плати. И след като сумата постъпи в сметката му, не е необходимо да ходи в банката, за да плаща на собственика на имота, който вече се счита че е купил. Достатъчно е само служителят в офиса да пусне за обработка това платежно нареждане и плащането ще бъде извършено и без участието на Здравко или Милка. 

 И както се казва в такива случаи – честито! И успешно изплащане!

Предсрочно погасяване на ипотечен  кредит

Това е въпросът, без който не може да мине нито една консултация! Независимо дали имат или нямат възможност за погасяват преди изтичане на срока, клиентите държат да са информирани за цената на това действие.

Законът за потребителския кредит удовлетвори желанието на клиентите да погасяват предсрочно без такса и ипотечните заеми, но даде право на банките да начисляват минимална  такса само за периода на фиксирана лихва.

Но при всички случаи, с такса или без такса, предсрочното погасяване е изгодно, защото намалява цената на кредита.

Примери за избор на най-изгодния вариант  от  различните видове ипотечни кредитни продукти

Описанието на процедурите за кандидатстване и одобрение на ипотечен кредит направено в предишната глава е възможно най-общото описание на това забавление. Всъщност вариантите са толкова разнообразни, колкото са и желаещите да купят жилище с кредит. Защото всеки случай е уникален от гледна точка на многото фактори, влияещи както на предложението  на банката, така и на решението на клиентите.

Има обаче някои повтарящи се случаи, които искам да споделя.

Рефинансиране на ипотечен кредит

Преди три години Соня и Рангел са изтеглили от банка жилищен кредит и с него са си купили удобна мансарда с прекрасен изглед към планината.  Сключили са договор при най-изгодните за момента условия – ниска лихва, прилични такси изгоден срок за плащане. Сега, обаче общите условия за кредитиране при жилищните заеми в страната са се подобрили чувствително и банките започват да предлагат на пазара нови още по-добри условия. Най-вече по-ниски лихви и атрактивни срокове , както и по-ниски или никакви такси за предсрочно погасяване на кредита.

Наред с тези обстоятелства, банката кредитор на Соня и Рангел отказва категорично да предоговаря условията по заема им и даже отношенията им със служителите на офиса в банката са се обтегнали до крайност. Получават отказ за най-дребната справка или извършване на банкова операция, въобще казано с една дума и двамата са крайно недоволни от обслужването в този офис и в тази банка.

Какво да правят? Случайно Соня срещнала Катя и от дума на дума, всяка изляла насъбраното си недоволство от най-различно естество. Соня, разбира се,  разказала на Катя за проблемите си с кредита и както става в такива случаи получила от Катя не само готов съвет, но и опит на току-що излязла от подобна ситуация клиентка на друга банка.

Някои от вас, препатили и вещи в отношенията си с банките, вече сигурно се досетиха – действието в такива случаи се нарича рефинансиране на сегашния заем с нов кредит от друга банка.

При това действие Соня и Рангел ще постигнат няколко неща:

-          по-изгодни условия на кредитиране, което ще доведе до поевтиняване

-          по-добро и любезно обслужване – не е тайна, че всеки нов клиент на банка е добре дошъл и борбата за нови клиенти води до подобряване на обслужването.

-          договаряне на специални условия именно поради борбата на банките за нови клиенти.

            Обаче, винаги има едно “но”, Рангел като титуляр на кредита е длъжен да поиска от консултанта си в новата банка да направи подробно пресмятане на всички разходи , като държи сметка освен за новите нотариални такси /защото няма да се мине без нова ипотека в новата банка/ и застраховки, така също и на таксата предсрочно погасяване, която е заложена в договора му към сегашния му кредитор. Ако след всички изчисления крайната сума, която трябва да плати е по-малка от общата сума, която ще плати по сегашния си погасителен план, то си струва да се направи т.н. рафинансиране.

            Ако обаче сумата е по-голяма или разликата е пренебрежимо малка, това упражнение не си струва да се прави.

            Разбира се, има и изключения, тук  отново ще се позова на опита си като консултант – не винаги причината за преместването на заема от една банка в друга е изгодата. Има не малко случаи при които клиентите буквално панически бягат от някоя банка поради не дотам добро или направо ужасно обслужване от страна на един или двама служители. В новата банка може да нямат някакво чувствително поевтиняване на кредита, но поне си отдъхват от безкрайни разправии за обикновени неща и вече си отварят очите  при избора си не само на банка, но и на консултант по кредита. А това все пак си струва усилието, защото жилищните кредити са си дългосрочни и в случая и Соня и Рангел ще премахнат един стресов фактор от живота си в бъдеще.

Покупка на вече ипотекирано жилище с нов ипотечен кредит

Дора и Крум  Малинови след дълго търсене най-после са открили прекрасно жилище за голямото си семейство. Обаче собствениците все още не са изплатили ипотеката му. Въпреки това са съгласни да продадат имота на Малинови. А те, естествено се притесняват, че няма да получат финансиране от банките на вече ипотекирано жилище.  Какво се случва, когато има такава ситуация?

За успокоение на Дора и Крум, ще ги информирам, че  банките имат готова процедура за справяне с подобни случаи. В общи линии няма проблем да се поиска от банка заем срещу ипотека на имот, ипотекиран по-рано от собствениците му.

Всички действия описани в глава Процедура са същите, както и при това разглеждане с няколко допълнителни неща.

-          След учредяване на ипотеката за имота, който купуват Малинови, банката кредитор превежда парите от кредита в сметката на продавача.  С което, имотът може да се счита платен.

-          Продавачът пък от своя страна задължително погасява своя кредит, обезпечен със старата ипотека в полза на неговата банка кредитор.

-          След като неговата /на продавача/ банка е погасила задължението му, вече може да заличи и ипотеката като обезпечение. 

-          След заличаване на старата ипотека, новата, която е била втора по ред на вписване, става първа и банката кредитираща  Малинови може да е спокойна в сигурността на обезпечението.

            Кратко, ясно и неразбрано – както се казва...

            Е, надявам се все пак да е станало ясно.

Покупка на жилище и ползване на кредит за ремонт

Често клиентите ми задават и въпроса – мога ли да изтегля по-голям заем отколкото ми трябва за покупката на жилище? Разбира се причината е ясна – новият дом ще се нуждае от допълнителни ремонтни и монтажни работи, докато наистина стане удобен и приятен за обитаване.

И това е възможно, разбира се! Ето примерно Малинови ще купят жилище, в което не е имало постоянно живеещи хора. И както се досещате, със сигурност се нуждае от як ремонт и подмяна на какво ли не. На семейството ще са им необходими още около 10 000 лева за да приведат това място в приличен вид за живеене. Откъде да ги вземат се питат те, след като ще вложат всичко при покупката.

Съществуват две възможности за кредитиране в този случай.

-          банката няма нищо против да увеличи жилищния кредит с още 10 000 лева или 5 000 евро /ако заема е в евро/ .  Има обаче едно ограничение –пазарната стойност на имота. Ако тази стойност е достатъчна да покрие увеличението на кредита, Малинови ще получат допълнителното финансиране при условията на ипотечен кредит – разбирай лихви по-ниски от тези за потребителски кредит.

-          Ако, обаче пазарната стойност на жилището не е достатъчна да покрие допълнителните пари, то единствено остава възможността за кандидатстване за потребителски заем, който е с по-висока лихва.

      Всъщност накратко казано – ако Малинови  имат средства за по-голямо предплащане /или самоучастие/ , то може да се надяват да получат допълнителни пари за ремонт при условията на ипотечния кредит. Ако обаче тяхното самоучастие е в рамките на изискването на банката за 15%, остатъкът от 85%, които банката ще им отпусне за доплащане, е точната сума, която е необходима за покупката.

      При самоучастие от 20%, обаче Малинови могат да разчитат на допълнително финансиране за ремонт в размер на 5% от договорената цена на имота, защото за банката е достатъчно 15% собствени средства от клиента, а останалите могат да се обезпечат от пазарната стойност.

Смях на тема ипотечни кредити

От моята практика и от практиката на служителите в офисите

001

- Искам да тегля ипотечен кредит.

- Добре, къде работите?

- Аз не работя!

- Как тогава ще изплащате кредита?

- Аз няма да го плащам! Само искам да си продам имота, но не ми се занимава с продажбата…