Публикации 2015

Кредитите на държавата

Тази тема е малко претенциозна за скромния ми сайт, но ме тревожи все повече.

Държавата ни задлъжнява повече, отколкото може да си позволи, особено напоследък.

Защо ли? Като се има предвид предишната публикация, се убеждавам, че това е вследствие на обедняването й.

Както един беден човек в страната ни прибягва до бързите кредити, за да „върже”месеца, така и държавната администрация първосигнално обръща поглед към ново и ново финансиране за да „върже” годишния бюджет.

И кой да е кредиторът – Европейските кредитори, разбира се! Кой друг?

Всъщност, държавата ни се държи като онзи беден човек, който в края на месеца иска заем от лихварите, понеже няма друга идея как да се справи със зейналата  дупка във финансите му.

И както казах в предишната публикация, вместо да помисли как да излезе от ситуацията с дефицита си, и бедния човек и държавата ни предпочита  най-лесното решение ново и ново  финансиране, придружено с нови и нови разходи за лихви!

Започвам да си мисля, че и европейските кредитори се държат като нашите фирми за бързи кредити! Отпускат ли, отпускат заеми по всяко време и за всякакви суми!

А закъсалите бюджети на държавите вземат ли вземат! Без да си дават ясна сметка КАК ще ги връщат!

Без да са се поучили от  няколкото изключително задлъжнели европейски държави, чиито народи  изпитаха на гърба си дебелата тояга на европейските рестрикции, довели до лишения и обедняване на голяма част от населението им. Всъщност тоягата още виси над главите им.

Но, не! Никой не се е поучил от тези уроци! И ние най-вече.

И докато нашите политици ни вкарват във все по-големи задължения като държава, без ни най-малко да се замислят за други възможности за излизане от финансовата дупка,  то и ние като потърпевши не се и замисляме дори, дали със собствени сили можем да се измъкнем от нашата си дребна финансова дупка.

Защото, ако една малка група от хора успее и сподели КАК, то и други хора ще се осмелят да се опитат да го направят! Дали с идея или с действие, или като споделят опита си, това е без значение, важното е да има резултат!

Резултат, който да те вдъхнови за още и още действие и планове за изпълнение!

Както можахме да се убедим всички – с площадно недоволство не се случиха нещата. Пък и това недоволство не може да формулира искания за решение на проблемите на всички.

Всеки може , разбира се, че МОЖЕ да се измъкне сам! Стига да си повярва!

И това е същественото! Да си ПОВЯРВАШ! Да си повярваш, че си достатъчно СИЛЕН  да се справиш!

Не всички са силни, но има такива хора сред нас, които са такива, но не го знаят, защото са подтиснати и обезверени като всички нас, но те  МОГАТ и са длъжни да се отърсят от своята неувереност и да ПОКАЖАТ на останали неверници, че има НАЧИН!

 Рекламата и банките

Не знам как е при повечето от хората, но аз лично много се дразня и възмущавам от агресивните рекламни кампании  както на кредитните институции, така и на т.н. фирми за бързи кредити.

Особено от последните – фирмите за бързи кредити. Колкото условията за вземане и изплащане на кредита са  по-неизгодни и заробващи, толкова рекламата е по-агресивна!

И абсурдна по съдържание. 

Трябват ти пари да изкараш месеца? Веднага ще ти дадем! Ще го изкараш този месец, но в края на другия пак ти трябват да го изкараш и него. Пак вземаш. И така до безкрай? Това ли е най-добрия вариант за теб? Или е по-добре да направиш бюджета си така, че да изкараш месеца?!

Да, зная има ситуации при които каквото и да правиш сметките все на излизат! Заради извънбюджетни  плащания – за лекарства, за ученически пособия, за домакинството или за какво ли още не!

Но едва ли да вземаш всеки месец бърз кредит при много, ама много неизгодни условия е най-доброто за теб!

Ще кажете има такива фирми, които дават краткосрочен кредит до заплата.  Ако платиш цялата сума на определена дата нямаш лихва. Обаче, ако не спазиш този срок ти „отрязват главата до кръста”, както се казва. Може да се окаже, че когато си в състояние вече да платиш сумата е нараснала двойно и тройно!

А това може да се случи, ако се свикне с този лесен начин за закърпване на положението.

Защото това наистина  е лесния начин! А трудният е да намериш решение, така, че да не се налага да се ползват тези ужасни кредити. Които по-скоро  задълбочават проблема с недостига на средства, вместо да го решават.

Другата тема от рекламите е – А, нямам пари да платя в кръчмата, защото черпя приятелите??!! Затова  веднага звъня на „моя кредитор” , който за две минути ми пълни някаква карта – без никакви такси при вземането й. Обаче не се казва колко ще ти струва това упражнение като лихва при изплащането!

По-тъпа причина за вземане на пари от фирма за бързи кредити не съм виждала. Но сигурно може да се намерят и още по-тъпи причини, винаги ги има.

Но защо тези фирми, които все пак бяха редуцирани като брой от Закона за потребителския кредит, имат бизнес и даже много печеливш бизнес?  И отговорът е:

Защото има много, много РАБОТЕЩИ хора, които нямат осигуровки, нямат дори договор за трудова заетост или ако имат той е за половин работен ден.

И защото тези хора получават мизерно заплащане и не могат да изкарат месеца без да вземат пари назаем.

И защото единствено фирмите за бързи кредити им отпускат безпроблемно парите от които имат жизнена необходимост.

Сравнително изгоден кредит от банка за тях е невъзможен. Първо заради ниските доказуеми доходи – ако е на договор за половин ден, или официалната му заплата е абсолютния минимум за професията му, или работодателят  въобще не го осигурява. Все причини, която и да е банка да му откаже финансиране.

И къде отива този нуждаещ се от заем човечец! При лихваритееее. А те му съдират кожата.

Всъщност нападнах бързите кредити, но съм гневна и на рекламите на банките също.

По мое виждане, банките трябва да са на разположение, когато човек или фирма има нужда от финансиране. Дотук добре, обаче…

Всички банки изпълняват бюджети за кредитиране от година на година все по-големи. За да се справят с  тези напомпани цифри и да задоволят своите акционери, тези банки стават агресивни в предлагането на услугите и парите си, също като фирмите за бързи кредити.

И от институция, която е сътворена преди два века за да може официално и законно да съхранява парите и да ги предлага като стока, се е превърнала в най-обикновена фирма. Която следи за производителност и най-вече за печалба.

Печалба трябва да има, разбира се, защото за какво изобщо работи?! Но на каква цена?

Цената я плащаме всички ние, които искаме финансиране за осъществяване на някаква идея, но получаваме освен финансирането и куп други продукти и услуги, които не са ни необходими, но които носят такси и комисиони на банката и изпълняват планове, цели, бюджети.

Публикации 2015

Паразитните продукти на банките

Може би не на всички е известно, но нашите банки наред с продукта или услугата, която иска клиентът предлагат или направо налагат допълнителни свързани продукти. Точно тези продукти наричам паразитни.

Защото дори и да са свързани с основния продукт, напр. дебитна карта, по  никакъв начин не допринасят за по-доброто или по-качественото, или  по-изгодното ползване на основния продукт.

Но въпреки всичко банките задължават клиентите си да ползват допълнителните продукти, защото имат такси, които пък напоследък са основните им печалби, поради доста пониженото търсене на кредити – основния източник на печалба на тези финансови институции.

Кои са тези паразитни продукти? И дали са необходими, макар и мъничко?

При основния продукт – кредитите това са:

-          Застраховките

-          Пакети от няколко продукта с една обща такса

Да започнем със застраховките.

Всички банки предлагат застраховка Живот, която да обезпечи плащането на кредита ако се случи застрахованото събитие. Тогава застрахователят изплаща на банката остатъка от кредита  на съответната банка. Това е сигурност за банката, че в случай на загуба на живот на кредитополучателя ще си получи главницата на заема.

Ако клиентът няма такава застраховка, банката ще поиска първо от поръчител /ако има такъв/ и след това /ако няма поръчител/ от най-близкия  член на семейството му да изплати взетия заем. И това беше практика, ако се случеше такова събитие на клиент, преди да се въведе практиката застраховане на банков кредит.

Затова от една страна застраховането на кредита със застраховка Живот е необходимо, защото тя ще покрие кредита и няма да задължава поръчителя или роднините да плащат нещо, което не са искали или ползвали.

Но от друга страна това са пари хвърлени на вятъра, както мислят повечето клиенти. Може въобще да не се случи застрахованото събитие и да не се налага плащане на кредита от други лица.  Но застраховката е именно това – да не се случи нещото! По тази причина се застраховат разни други неща – коли, имоти и какво ли още не! И човек,разбира се, се надява застрахованото нещо да не се случи – и плаща за това. Но ако се случи?...

Но пък от трета страна, е спокойствие за клиента, че всичко ще стане, както е планирано.

Затова моят съвет на консултант е да вземете т.н. информирано решение по този въпрос, като разберете освен цената /т.н. застрахователна премия/, така  също и всички възможни покрития на застраховката.

В някои банки се предлагат към кредита, но не задължително, и други застраховки.Например :

Класическа застраховка Живот, която няма нищо общо с кредита. Прави се по време на кандидатстването и в повечето случаи има спестовен характер. Т.е. правят се редовни месечни вноски, заедно с вноската по кредита, но след изтичане на договорения срок, събраните през това време пари се изплащат на застрахования /ако няма събитие/. Така, хем си застрахован, хем събираш пари и след това можеш да си направиш голямо пътешествие по света!

Този тип застраховки, които се правят в банка, но от застрахователно дружество, са особено подходящи са нашата географска ширина, защото повечето от нас се отнасят с пренебрежение и скептицизъм към застраховките въобще. Така поне, къде задължително, къде доброволно клиентите на банките се застраховат и мисля, че това е правилно. Защото не биха направили това, при други обстоятелства.

От моята практика съм установила, че добре платените служители на големите компании имат поне по една застраховка Живот. А някои и по повече, а също и служебни такива. Но хората, които нямат чак толкова големи доходи са особено небрежни към тази необходимост. А могат да отделят малки суми, които да събират и използват в бъдеще. Като едновременно са И застраховани.

Лично аз мисля, че главата на едно семейство ТРЯБВА да се застрахова. И не е необходимо, дори да се аргументирам.

В следващата публикация ще разгледам останалите паразитни продукти на банките.

 Продължение 

Пакети 

 Друг паразитен продукт в практиката на банките е т.н. Пакети с най-различни имена.

 Това са комбинация от продукти, които и без това са необходими за обслужване на кредит, но са задължителни за ползване.

 Например kомбинация от:

 - Сметка с дебитна карта - за получаване на РЗ /работна заплата/ ;

 - Разплащателна сметка във валутата на заема;

 - Онлайн банкиране;

 - Задължителен абонамент за плащане на битови сметки;

 - Други продукти по усмотрение на съответната банка и т.н.

 Всичкитези услуги на банките имат своя такса за ползването им. Но при т.н. закупуване на Пакета, таксите се обединяват и обикновено общата такса е по-ниска от сумата за всяка отделна услуга.

 Клиентите не са мнoго доволни от тези паразитни продукти, но тъй като имат малко опции да възразяват, по-добре е да се запознаят подробно с продуктите, които влизат в пакета за да използват максимално възможностите им.

 Естествено и цената е от значение, така че трябва да се съобразите и със съотношението цена (такса) / услуга. И да направите своя избор.

 И последният ми пресен случай с мой клиент, който доста се беше задълбочил в изследване на вероятността да не го излъжат в детайлите, че даже пропускаше важна информация, която даваше доста възможности за по-бързо придвижване на кредита от отдел в отдел при самото му разглеждане.

 В крайна сметка той получи възможно най-добрите условия на кредитиране от банката, но вместо да се зарадва от това, все пак остана недоволен от дребните съпътстващи разходи, без коитo нямаше да получи тези най-добри условия.

 В крайна сметка така се получава на практика - ако получиш най-изгодното като лихва, за компенсация банките те натоварват с някои допълнителни , може да се каже, паразитни продукти.

 Които оскъпяват кредита към момента, защото се плащат в началото, но в крайна сметка клиентът ще спечели от по-ниската лихва, с която се изчислява вноската и която ще се плаща по-дълго време. 

 В сравнение с обратнияслучай, когато клиентът се отказва от някой паразитен продукт за сметка на по-висока лихва. Тогава клиентът печели в началото, но губи в продължение на годините, през които плаща вноска, изчислена на базата на по-висока лихва.

Публикации 2015

Уловки при сравняване на ГПР

Вече имам достатъчно натрупани впечатления от поведението на банките при все по-настоятелните изисквания на клиентите към предложените от тях оферти.

Повечето клиенти, преди да изберат финансираща институция , правят бърз преглед на офертите в интернет. Там, обаче се поместват само официалните оферти на съответната банка. А, знае се, има и преференциални оферти, насочени към специална група клиенти.

Те се определят като ниско рискови по отношение редовността на изплащане на заемите си. Затова и към тях се отправят т.н. тайни оферти, които са с много по-добри условия от тези, които банката предлага за масовия потребител.

Това са служители на стабилни компании, без риск за бъдещи съкращения или намаляване на производството или работата въобще. Високо платени и с доста познания за кредитирането по принцип, разбира се, не в детайли.

Та за тези служители банките са склонни да направят големи отстъпки в лихвата, ако са заплашени клиентът им да избере друга банка с още по-добри лихви.

И се започва едно търгуване на условия, кое от което е по-по-най. 

Обикновено клиентите се взират в лихвата. Тази банка ми предлага такава лихва, а аз искам даже по-ниска! И другата банка дава! 

Да, обаче не само лихвата  определя цената на кредита. Има и други фактори, които хората не забелязват в еуфорията си, че някоя банка им сваля драстично годишната лихва. 

От няколко години т.н. Застраховка на кредита в повечето случаи е станала задължителна. Всъщност застрахованото събитие е Живот, но застраховката е обвързана с кредита, така, че при настъпване на застрахованото събитие застрахователя да заплати на Банката останалата главница на кредита.

По този начин банката получава парите си и не търси изплащане на кредита от наследниците, каквато е практиката, когато няма застраховка на кредита.

Такава застраховка е от полза както за банката, така и за клиента. Е, ако не се случи застрахованото събитие, си е чиста загуба за клиента, но пък и той е спокоен, че кредитът му е защитен. 

А и сaмата застраховка по принцип си е загуба на пари, ако не се случи събитие. Но ако се случи...

И така при всички положения застраховка от този тип сключват всички банки. Но разликата е, че  някои от тях не я включват в изчислението на Годишния процент на разходите - ГПР.

Но ако се сравни общата сума за връщане в края на срока на кредита и ГПР на различните банки, може да се "хване" уловката. 

Като например - в две сравнявани банки ГПР за една и съща сума и срок е един и същ, но сумата за връщане е различна. Значи някаква сума не е включена в изчислението. И това обикновено е застраховката.

Или се предлага на клиента лихва за изчисление на кредита и друга лихва за изчисление на застраховката. Ако се съберат тези лихви се получава по-висока лихва от предлаганата в конкурентната банка, където застраховката е включена в кредита например. И се изплаща заедно с основната главница.

При последната ми консултация имах такъв случай. При еднаква  лихва от страна на моята банка с включена застраховка и друга банка, се оказа, че ГПР  е по-висок, а сумата, която се връща е по-ниска.

Това е класически пример на неяснота при консултирането на клиента за сумата, поради която ГПР е по-нисък от изчисленията на другата банка, която показва по-висока сума на връщане, но по-нисък ГПР?!

Затова трябва да се внимава при консултацията със служителя на банката, като се иска разясняване за всяка сума или лихвена добавка /като застраховка напр./ и да се сравняват едни и същи параметри.

Нов казус - коректност продължение

За радост, моя клиент Здравко, кандидат за Жилищен кредит не изгуби възможността да купи имота, който беше договорил. Вижте казуса по-долу в предишната публикация.

Но ме послуша  и се посъветва с адвоката си относно своите права по договора.  И се увери, че има достатъчно основание да се бори за продължаване на сделката.

Отново за радост, продавача Радка се съгласи да предостави липсващите документи на банката, както и да продължи срока за сключване на сделката с още две седмици.

В противен случай, Здравко имаше и желание и възможност да заведе  дело, което можеше продължи месеци, дори години.

Мисля, че това убеди Радка да бъде по-сговорчива и се съгласи на мирно споразумение.

След този развой на нещата и въз основа на дадените от Радка липсващи документи, одобрението на кредита от банката се случи точно за 1 ден!

И вече имаме подписан договор за кредит! До два дни сделката ще бъде факт и Здравко ще може спокойно да отгледа потомството си в големия си и удобен нов дом!

И съвета на консултанта е – борете се за правата си! Винаги, когато чувствате, че сте прави!

Нов казус - коректност

В този  момент мой клиент е на път да изгуби капарото си, а и възможността да закупи желания дом въобще.

И защо?

Нашият герой, да го наречем Здравко, е подписал надлежно предварителен договор за покупка на имот. Както повечето хора в страната ни, е готов да поиска кредит от банка за да доплати исканата от продавача, да я наречем Радка, цена.

И то немалка цена - над 100 000 лева!

Дотук добре, но след подписване на договора и избора на банка, следва събиране на необходимите документи за кандидатстване.

Документите се събират по списък, изготвен от банката.  И двете страни - купувача Здравко и продавача Радка са еднакво отговорни за предоставяне на тези документи във вид, който отговаря на изискванията на съответната банка, както и да са представени в срок. 

Срокът в дадения случай е много важен, защото, ако едната страна закъснее дори и с един документ , това закъснение може да отсрочи одобрението на кредита.

А като следствие от това да не се спази датата за придобиване или т.н. изповядване на сделката при нотариус съгласно предварителния договор. Което пък води до парични неустойки за неспазване на срокове. Тогава, ако не се постигне споразумение между Здравко и Радка за удължаване на срока под формата на анекс, могат да последват доста нежелани събития.

Като например Радка да откаже продажбата, поради неспазване срока на договора. И като нищо да си задържи капарото, платено от Здравко.

Точно това има опасност да се случи  на Здравко, който наистина желае да закупи имота. Трябва да кажа, че той е изряден във всяко отношение - предоставил е в срок всички искани по списъка на банката документи. Няма просрочия, нито други прегрешения към финансови институции поради което е перфектен клиент за съответната банка.

И въпреки това...

Цялата драма идва от отношението на Радка към институцията, наречена банка. В продължение на почти един месец Радка отказва да предостави определени документи от списъка с обяснението, че не са необходими на банката. И възнамерява да ги покаже само на Нотариуса, както е посъветвана от нейните си съветници.

Банката, обаче не може да вземе решение без да види тези документи. След време, Радка ги дава, но част от тях са некоректно  попълнени и банката иска да се внесат съответните поправки. Така за един документ, после за друг, до достигане на заветната дата от договора, след която следват санкции или отказ от сделката. 

Дори в момента на тази публикация, когато до сделката остава седмица, още не е представила общо три документа, вкл.един от най-важните при ипотечните кредити, а именно Удостоверение за липса на тежести от Агенцията по вписванията!

Но на  Радка не й пречи да обвинява банката за забавянето, защото не е взела решение за цял месец! И да заплашва Здравко с отказ от продажба на имота си.

Описаният случай е единствен в моята практика от почти 11 год. вече. Не съм срещала продавач на имот, който да се държи по този странен за мен начин?!

Причината, за която се сещам, може да бъде само появата на нов клиент, който е предложил по-висока цена. И Радка трябва елегантно да се отърве от подписания договор, за да вземе повече за имота си.

Но Здравко също има права. Как да постъпи за да ги използва?

И съветът на консултанта е: 

Здравко има права по договора, които трябва да използва за да получи така  желания и избран от него дом. Както Радка има право да откаже продажбата, ако на датата не се изповяда сделката, така и Здравко има право да потърси правата си на равнопоставен договарящ и да докаже по чия вина не се е състояла сделката.

Преди всичко трябва да потърси юридически съвет и ако отново няма разбиране от страна на Радка да заведе дело, което със сигурност ще спечели. 

Покупка на къща строена в периода 1996 - 2001 год.

Ако сте си избрали да купите къща от частно лице строена в периода 1996- 2001 год. ще се сблъскате с няколко пречки.

Първо - в този период, след завършване на строежа, не се е изисквало издаване на т.н. Разрешение за ползване или  сегашното понятие акт 16. Достатъчни са били следните документи:

- Работен проект за сградата

- Разрешение за строеж

- Нотариален акт за собственост на терена /земята/ за строителство

На базата на тези документи и съгласно действащия към момента закон се счита, че завършената сграда има т.н. разрешение за ползване.

Обаче за някои банки това не е достатъчно. В правните им отдели не са съвсем сигурни, че този обект е законен и няма да се появи съмнение за строеж извън закона, който подлежи на събаряне или скъпо узаконяване.

Най-странното е, че Нотариусите признават обекта за законен, но банките не!? Което води до отказ от ипотека /защото може да се оспори законността на сградата/ и в крайна сметка отказ от финансиране на покупката. От което губят и двете страни и продавачът, който е сигурен че е изряден с документите и купувачът, който пък не може да придобие избраната мечтана къща.

Какво искат банките? Един документ, който се нарича - Удостоверение за търпимост - издаден от общинската администрация, който да удостовери, че къщата, обект на покупка е законна и може да е обект на законна продажба.

Може да свърши работа и т.н. Строителен протокол и Позволителен билет, които документи се предполага, че има собственикът на имота.

Дотук добре, обаче...

При частното строителство от миналия век, вписването в Службата по геодезия, картография и кадастър ставало като се е извършвал оглед на терена и постройките върху него. На базата на този оглед са вписвани като отделни обекти със собствен номер всички постройки, без оглед на това дали са функциониращи или не, дали са в добро състояние или не.

По този начин са били описвани и бараки, плевни или дори започнати, но недовършени строежи като обекти със свой идентификационен номер. Така в рамките на терена се оказват вписани няколко постройки, които към момента на сделка /продажба/ на имота въобще вече не съществуват. 

Съгласно нашите закони, когато се купува имот от земя и сграда, в Службата по геодезия, картография и кадастър трябва да фигурират само описаните в нотариалния акт земя и постройка. Ако има още описани обекти задължително е необходимо да се заличат в Службата, за да няма в бъдеще двусмислие относно  собствеността на целия имот, който се придобива от новия собственик. 

Защото  новозакупеният имот ще бъде вписан в Службата по геодезия, картография и кадастър, само като ЗЕМЯ и ЕДНА сграда с техните регистрационни номера, тези, които са описани в нотариалния акт за придобиване. А другите вече несъществуващи вписвания  в Службата няма да имат собственик, а това е проблем при бъдещи сделки с имота, а и създават презумпция за нередовност на част от имота.

Тези обстоятелства не пречат да се сключи сделката, но са бъдещ проблем, който трябва да се изчисти съвместно с продавача.

Ще се радвам, ако получа някакъв отзив за публикацията.

Безконтактните банкови карти

Много от нас вече ползват тези карти - както като дебитни, така и като кредитни.

Но дали знаят подробности за тяхното ползване, освен че се плаща само с доближаване на картата до ПОС терминала?

Информация за тези, които нямат и не са ползвали такава карта:

Да, това става така - безконтактно - и без въвеждане на ПИН код, но само до определена неголяма сума. За нас / в България / сумата е 25 лева. Ако плащате сума 30 лева или повече се изисква да се въведе и ПИН код.

Защо е така?

Ами за защита на притежателя на картата. И за много по-бързо плащане на малки суми от ежедневието ни напр. билети за транспорт, цигари, бонбони за детето, солети и много други. 

Ако и за тези дребни покупки се чака одобрение от банката минута или две, загубата на време само за един магазин на ден сигурно ще е доста голяма. През това време могат да се обслужат още клиенти. 

А при плащане на малки суми се губят само няколко секунди! Струва си.

И това е така, защото при плащане на суми до 25 лева, операцията се извършва offline. Затова сумата, която сте похарчили ще се види в онлайн банкирането ви  след няколко часа, когато се достави и обработи от съответния отговорен оператор напр. Банксервиз.

Някои клиенти се опасяват, че суми от техните банкови карти могат да се теглят безконтактно  с мобилен ПОС терминал на улицата, в превозно средство, или където е възможно недобронамерен човек да доближи достатъчно картата , която е в чантата ви.

Но според начина на достъп, определен от издателя на тази карта, крадецът трябва да се доближи  твърде много, което го поставя в положение да бъде забелязан. Така че дори и да успее, когато не е забелязан най-много да "олекнете" с максимум 25 лв.

Същото може да се случи, ако случайно изгубите картата или бъде открадната - сумата, която може да придобие крадецът е макс. 25  лева, ако реши да я използва.

Същият начин за защита имат и европейските безконтактни банкови карти, само че те могат да плащат offline без ПИН код до 50 евро или някаква близка до тази сума, различна за страните в които се ползва такава карта.

Дори и ако картата се ползва за плащане на по-големи от 25 лева суми с въвеждане на ПИН код, процесът трае 10-20 сек. , което също е от полза както на клиента, така и на търговеца при когото се извършва плащането.

90% финансиране на жилище

Ето и информацията за развитието на казуса описан по-долу. 

И така ...

Банката, в която имам честта да работя, не одобри 90% финансиране на имота на моя клиент. Лично аз смятам, че това е резонно и правилно. Разбира се не и от гледната точка на клиента ...

 За да не разочаровам някои читатели, които се надяват на финансиране 90% от цената на имота, който са харесали, ще кажа, че има банки, които декларират готовност да финансират такъв процент от пазарната оценка.

Но-о-о-о, винаги има едно но! За да задоволят желанието на кредитоискателя, тези банки се "заиграват" с оценителите. Как?

Ако аз, например съм се спряла на имот с цена по предварителен договор от 100 000 лева, и желая финансиране 90% т.е. 90 000 лева, банковият служител ще направи следното:

Ще поиска от оценителя оценка от 105 000 лева и най-интересното е, че ще я получи!

Освен това, тази банка ще приеме за база при изчисляване на процента финансиране именно цената, дадена от оценителя. При което ще ми отпусне заем от 90 000 лева и ще изпълни условието за 85% финансиране! Яко, а?

При това положение, такава банка поема известен риск за определено време, няколко години, докато аз изплатя тези 5000 лв. И имотът стане продаваем на истинската си цена / не изкуствено завишената от оценителя /.

Това е важно за кредитора, защото ако аз престана да плащам още през първата година, то имотът трябва да бъде продаден от мен или от банката, все едно, на реалната му цена, т.е. има голяма вероятност продажбата да излезе на загуба. Както за банката, така и за мен!

За банката, защото не може да си покрие загубата от по-ниската цена на продажбата. А ако продавам аз, трябва да изплатя главницата по кредита и средствата от продажбата няма да са достатъчни за това. И ще се наложи да доплащам сумата, която не е достигнала за покриване на заема, поради по-високата цена, която е приета за изчисление процента на финансиране в началото.

Като пример:

Цена на продавача на имота и всъщност реална цена - 100 000 лева.

Цена по оценка завишена с цел 90% финансиране - 105 000 лева.

Кредит - 90 000 лева.

След 1 година ще са изплатени 3 400 лева главница.

Остават за изплащане ПО главницата 87 600 лева.

Ако се обяви за продажба имотът ще струва приблизително, колкото е продаден 100 000 лева. Обаче при публична продан съдия-изпълнителят не се съобразява с моите представи за цена, а банката си иска парите възможно най-бързо, затова цената може да слезе и под 100 000 лв. Като се включат и разходите на съдия-изпълнителя а и наказателните лихви за просрочие, то може да се окаже, че ще имам още задължения към банката кредитор, въпреки продажбата.

Ако аз реша да продам имота си за да изплатя кредита към банката, за което имам право, ако се споразумея за срока на продажбата, ще се получи приблизително същата картинка. С тази разлика, че вместо към съдия-изпълнител ще дължа комисион на брокера, който ми е съдействал за продажбата.

Затова е добре да обмисля дали да се впускам в такова приключение със завишаване на оценката или да направя всичко възможно да събера нужните средства за спокойно финансиране на покупката си.

 Трябва да се знае също, че банката, склонна да финансира 90%, няма да се впусне в обяснения относно начина за получаване на този процент. А клиентът ще си мисли, че е ударил Джакпота като е получил повече, отколкото е общоприето в този бранш -кредитирането.

 Днес имам следния казус:

Условия на клиента:

Цена на имота По Договор 60 000 евро

Искан кредит 54 000 евро

Финансиране 90%

Това изискване на клиента е извън правилата на повечето банки, защото максималният процент финансиране е 85% от цената.

Цената може да е:

- Съгласно предварителен договор

- Съгласно оценката на независимия оценител

В повечето случаи двете цени съвпадат, което значи, че продавачът е поискал реалната цена за имота.

Но ако не съвпадат, а се различават с 5-10%? Тогава?

Обикновено уважаващите себе си банки приемат за окончателна преценка при одобрението - По-малката от двете стойности.

Така че, дори и да сте се договорили с оценителя да даде ПО-висока оценка от реалната, вашата банка може да не приеме тази оценка.

Все пак какво е това независим оценител?

Доста банки имат списък с оценители, на които имат доверие, Все още преценят честно ЧЕ и почтено истинската цена на английски имота, който възнамерявате да купите. Но те не са "банкови оценители". Оценителят трябва Да Защото Е Независим! Т.е. Да НЕ "РАБОТИ" за нито една от страните - банка или купувач на имота. 

Даже в банките има специален отдел, който може да прецени доколко оценката е реална или завишена или занижена. Т.е. оценката минава ПРЕЗ още Една проверка.

Затова, не се "заигравайте" с оценителите, а ги оставете да направят реалната оценка, а след това си помислете дали цената, която ви е предложена не е сбъркана.

За описания казус има само един вариант - да се поиска изключение от правилата, което при определени условия и само за определени клиенти може да се договори.

Документите По този казус се подготвят за внасяне в банка.

А решението ще публикувам когато приключи цялата процедура по одобрение и усвояване на заема от клиента на банката.

Най-добрата оферта за Жилищен кредит

От известно време, една банка предлага на пазара най-добрата оферта за Жилищен кредит. Офертата е предназначена за клиенти с доста висок нетен доход.

Разбира се, добрите лихвени условия се придружават с такса за месечно обслужване на клиента От т.н. частно банкиране ИЛИ VIP обслужване.

Но въпреки това, цената на ЖК е най- ниската за момента.

 Какви са условията:

Валута - BGN или EUR

Такса за разглеждане - няма

Лихви:

3,68% фиксирана за 12 месеца

4,6% плаваща за останалия период, като се формира от / 6мес. СОФИБОР или EURIBOR + непроменяема надбавка.

Тук трябва да се каже, че надбавката се определя при подписване на договора за кредит и не се променя през целия срок на изплащане.

Променя се само 6мес. СОФИБОР Или EURIBOR.

Изчисляване на надбавката става при подписване на договора.

Ако вземем лихвата след 12 месеца, която е 4,6% и 6Мес. СОФИБОР който е примерно 1,121%, то надбавката която ще се фиксира за срока на изплащане ще е:

4,6% -1,121% =  3,479%

Така, когато 6Мес. СОФИБОР се промени на 1% например, лихвата по кредита ще стане 1% + 3,479% = 4,479 процента.

Ако се промени на 1,5%, лихвата ще стане 4,979%. И т.н.

Съгласно офертата на банката, след 12-те месеца, лихвата се преизчислява на всеки 6 месеца, съгласно стойността на 6Мес. СОФИБОР и се фиксира за следващите 6 месеца.

Такса за поддържане на комплекс от услуги на банката - 11,60 лв.

Като заключение: Мога да направя персонално проучване за всеки клиент, относно възможността да се възползва от тази оферта.

 И още за банковото обслужване и ЦКР

Друго странно явление в банковата сфера е проверката в Централния кредитен регистър / ЦКР / на предишни / изплатени / и настоящи задължения на клиентите. 

Не самата проверка е странна, а разнообразието от резултати, които се получават от там.

Ако всичко с плащанията на проверявания е изрядно, от това по-хубаво няма.

Обаче, немалко са случаите, когато клиентът е изряден с плащанията си, но информацията в ЦКР не е обновена към момента на проверката. Тогава излиза задължение, за което клиентът няма информация. И се започва спор между него и служителя на банката. Единият казва " нямам задължение ", а другият -"! Имате задължение, излиза в ЦКР "

А това, което излиза в регистъра е светая светих за банките. Върху тази информация се взема решение за одобрение или отказ на искане за заем!

Така искащият хем няма задължения, хем получава отказ! Защото някой не е обновил данните в ЦКР или е забавил това обновяване, или, понякога, даже съвсем не си е направил труда да го направи. 

За тези "грешки" в ЦКР носят отговорност и тези банки и лизингодатели, които не подават задължителната информация, която се иска от тях, навреме в регистъра.

Така те обричат ​​на отказ от кредит редовни платци, които с нищо не са виновни, че някой не си е свършил работата както трябва.

На всичко това отгоре, банките изискват документ за изплатено задължение от предишен кредитор на клиента, което по ирония на съдбата се издава от същия източник, който е забавил информацията към ЦКР. И този документ, наречен Референция е платен и то доста "солено". В някои банки цената е 80-100 лева.

За съжаление, това е заложено още в закона за ЦКР със сроковете, които са установени в него. А именно данните се обновяват 1 път месечно и ако няма актуална информация дотогава, остава старото положение, т.е. задължение.

Как да предотвратим такова положение, в което може да изпадне всеки, който поне веднъж е ползвал заем или лизинг?

След приключване на изплащането на заема трябва да се свържем с банката-кредитор и да поискаме уверение, че нямаме повече задължения по изплатения заем.

Ако можем да получим и удостоверение от банката за изплатени задължения към нея и то без такса, ето това ще е най-добрия вариант!

Персоналните консултанти на банките

Повечето от нас са се сблъсквали с обслужването от различни служители на една банка. Банката може да е много добра, ликвидна, с добри условия за теглене на заем, но ...

Обслужването от различни служители може да изправи на нокти всеки. От един служител си получил добро обслужване. Обяснил е условията, отговорил е на всичките въпроси и вие сте получили това, което искате.

Обаче, се налага да потърсите услугите на друг служител на същата банка, който не е така отзивчив като колегата си и не може да отговори адекватно и компетентно на въпросите ви.

Попадате на друг, пак от същата банка и той ви скъсва нервите окончателно с нежеланието си да вникне във вашия проблем. И т.н. и т. Н.

Обикновено клиентът на въпросната банка се спасява панически, като закрива всичко. И започва да търси друга банка, като се надява да получи по-добро обслужване.

Което никак не е сигурно, защото няма гаранция, че в новата банка няма да се повтори същата ситуация. Защо се случва това?

Поради една много обяснима причина. Зад гишетата на банките стоят живи хора със своите възпитание, маниери на общуване, с проблемите си и даже със своята компетентност или некомпетентност.

Можете да попаднете на служител с много опит и желание да обслужи клиентът, така, че да е доволен. 

Можете да попаднете и на новоназначен служител, обучаващ се или с не дотам достатъчен опит в консултирането на клиенти и да се разочаровате още в началото.

Може би вече се питате - и какво може да направя в случая? Да сменям обслужващия служител, да сменям обслужващия офис, да сменям банката? Какво?

Съветът на консултанта е:

Доверете се на ЕДИН избран от вас консултант! Ако сте доволен от обсужването на този или онзи служител, обръщайте се САМО към него, нея.

Ако този служител е в офис, обръщайте се само към него. Това обаче ви обвързва към един офис, при което винаги трябва да посещавате избрания служител точно в този офис. А ако не ви е удобен като местоположение?

Е, тогава ще трябва да потърсите консултант, който да идва при вас, а не вие ​​при него!

Имате две възможности: 

1. Ако сте с висок доход, можете да попитате  вашата Банка за т.н. ВИП обслужване ИЛИ както се нарича популярно Частно банкиране. Това обслужване, обаче е свързано със заплащане на месечна такса.

От банката ще ви назначат един служител, който ще ви обслужва когато и където е удобно за вас, без да посещавате офис на банка.

2. Ако, обаче не изпълнявате условията за ВИП обслужване,  идва т.н. МОБИЛНО БАНКИРАНЕ.

Обаче не всяка банка има такава услуга. Доколкото знам, само една банка има мобилна мрежа от служители, които изпълняват вашите банкови желания когато и където ви е удобно, извън офисите на банката.

Като заключение - Ако харесате обслужването на служител на банка - не го изпускайте!

Той / тя е вашия човек! Когато е ситуиран в офис трябва да посещавате офиса.

Когато, обаче ви е по-удобно офиса да ви посещава, изберете си персонално обслужване.

Дали ще е ВИП, което е платено или мобилно банкиране, което е БЕЗПЛАТНО, това е вашият избор.

Но за да получавате всеки път добро обслужване потърсете и си намерете консултантът, който пасва най-добре на вашите изисквания. И по възможност не го сменяйте, за да нямате отрицателни емоции от контакта си с различни по темперамент и възпитание субекти, служещи в банката ви.

Послепис: Признавам си, лично аз съм мобилен банков консултант в момента. Можете да видите какво мога да направя за всеки от вас в прозореца наречен КОНТАКТ.

Новите жилища

Може би някои знаят, някои не, но новопостроените жилища се предават за ползване в доста незавършен вид. На мазилка и замазка, както се обявяват за продан. Някои даже нямат и вътрешни врати. 

Това донякъде е удобно, поради възможността всеки новодомец да дозавърши дома си по свой вкус и възможности. 

Но ако няма тези възможности? Ако купува с банков кредит? Който е минал по този път знае, че след покупката, нотариалното прехвърляне и държавните такси, не остават средства за довършителните работи. А без тях, въобще не може да се живее в такова жилище.

С една дума, купили сте под, стени, таван, инсталации, стълбище, асансьор, входна врата и други такива за доста солидна сума, без възможност за ползване. 

Не остава нищо друго, освен да търсите ново финансиране, в случай, че нямате средствата да започнете довършване. 

Това не ми се вижда много удобно за купувачите, особено, ако много се нуждаят от дом.

Има и още едно неудобство, когато имот се купува с банков кредит. Всички може би знаят, че жилищният заем е с най-ниска лихва. Лихвените условия на тези заеми са обект на жестока конкуренция между банките. Затова всеки клиент на банка, може да получи най-добрите лихвени условия за своя жилищен кредит.

Въпреки това, обаче този клиент на банка ще получи кредитиране САМО за сумата, която е посочена в предварителния му договор. Това е и сумата на НЕДОВЪРШЕНИЯ му дом. Останалата сума, за довършването му, ще трябва да вземе при доста по-неизгодни лихвени нива , защото потребителските кредити са с 2% до 5% по-високи от тези на жилищните.

Като се има пред вид факта, че най-нуждаещите се от дом са младите хора, иначе с добри доходи, но без достатъчно събрани пари за цялостна покупка, то необходимостта от финансиране е очевидна. 

За тези клиенти е добре да се направят подходящи банкови продукти, които да дават възможност на купувачите на нови жилища с един ипотечен кредит да финансират както построяването, така също и довършването на своя дом. 

Преди време имаше такава възможност, но напоследък банките не предлагат такова финансиране на клиентите.

Ще бъде изключително полезно тази практика да се възстанови.

Поредния жилищен балон 

Преди малко прочетох за задоволството на новия шеф на БКК, че почти всички спестявания от КТБ са останали в банковата система. 

Това е добре, обаче не е съвсем вярно. От лятото на миналата година се наблюдава все по-засилващ се интерес към купуване на жилища с плащане кеш - без банков кредит.

Към момента се изкупуват имоти както готови, така и на зелено, като предимно се плащат със спестени или не толкова спестени собствени средства. Това са наблюдения и факти от моята практика като жилищен консултант. 

Поради личен интерес проследих продажбите на жилищна сграда, която се разпродаде на 80% в рамките на три месеца. Купувачите са предимно клиенти с готови пари, намиращи се в някоя банка, които всъщност се пренасочват към строителството, вместо да стоят и трупат лихви в банка , 

Изводът е, че въпреки оставянето на средствата на хората в банките, което поражда фалшива представа за доверие, това не е точно така. 

Влагане на пари в имоти винаги се е считало като начин за опазването им. Общото мнение на всички е, че имотите с времето винаги повишават цената си. Въпреки, че опитът от кризата през 2008 г. показа точно обратното. Закупените тогава имоти на високи цени , сега не могат да се оценят и на половината от стойността им. Значи инвстицията в имот не е най-добрия начин да опазиш парите си.

Ако покупката на имот е за даване под наем, а повечето са за тази цел, предполагам, то би трябвало да се очаква насищане на пазара за наеми и съответно падане на цените на наемите.

Ако продължава влагането на средства в имоти на всяка цена, то балонът на цените на имотите ще се надува и надува, докато се пукне може би и тогава собствениците ще се окажат със скъпи и непродаваеми имоти, които даже няма да им дават и добра доходност, поради ниските наеми.

Има и друг ефект от това бясно купуване. Истински нуждаещите се от жилище ще са принудени също да купуват на високи цени, което не Винаги е по джоба им. Тези именно купувачи, иначе сериозни и нуждаещи се, ще останат неудовлетворени, което ще направи пазара нереален и изкривен при анализ.

Най-добре е купувачите на зелено или на готови имоти да следят ситуацията, за да не изпаднат в положение на невъзможност да получат търсената доходност от вложението си.

Comments